萬億授信馳援房企

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金融支持房地產政策正式發布，銀行萬億授信房企密集落地。

11月23日，交通銀行(行情601328,診股)分別給予萬科集團、美的置業1000億元、200億元授信額度；中國銀行(行情601988,診股)給予萬科集團不超過1000億元人民幣或等值外幣的授信額度。農業銀行(行情601288,診股)一口氣與中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團(行情600383,診股)5家房企舉行了戰略合作協議簽約儀式。

僅隔一天，碧桂園與中國郵政儲蓄銀行簽約建立長期戰略合作關系。此次合作，郵儲銀行(行情601658,診股)將為碧桂園提供不超過人民幣500億元意向性授信額度。知情人士透露三家國有大行給予碧桂園總授信額度將超干億元。

“宇宙第一”大行中國工商銀行(行情601398,診股)自然不甘落后，同日與萬科集團、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園集團、美的置業、金輝集團等12家全國性房地產企業，以總對總方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額高達6550億元。

兩天之內，5家銀行，9家房企，數萬億元授信，動作密集，力度空前。

資本市場給予這波銀行的大動作予積極反饋。11月24日，房地產板塊大幅高開，截至發稿，中交地產(行情000736,診股)、沙河股份(行情000014,診股)、天?；?/span>(行情000965,診股)等7股漲停，廣宇集團(行情002133,診股)、天房發展(行情600322,診股)、信達地產(行情600657,診股)等漲幅居前。

商業銀行密集授信重點房企，意味著金融16條政策正在逐步落地。更為市場關注的是，為什么是這些房企獲取巨量授信？巨量授信資金應用何處？以及，房企流動性危機轉折點終于到了？

授信≠撒錢

從政策發布，到銀行執行，金融端支持房企資金端的立場很難被質疑。不過，此次銀行融更多是采取融資和意向性授信、簽署戰略方式進行，房企真正到手的錢又有多少？

“此類融資工作更多是采取融資授信、簽署戰略協議的方式進行，具有非常好的導向。其對于房企開發端、銷售端、經營端等都會產生非常好的資金補給?！辟Y深地產人士嚴躍進認為。

另一種觀點則認為，銀行貸款的流程是，先進行授信，獲得期限內的貸款額度，而戰略協議的行動，顯然就是確認了這種授信的額度。然后，在實際貸款投放時，再根據貸款準入要求、風控要求，確定是否實際投放?！耙簿褪钦f，授信也好、戰略也好，并不意味著貸款投放，授信的額度可以不完成，但沒有額度是無法放貸的”，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉補充，實際投放貸款時，除了按揭貸款外，開發貸、并購貸、保函置換、承銷債券等，都需要合格抵押物、足額保證金之類的保障措施。對于優質民企，這些都是具備的，即便需要落實新的擔保，也有地方政府的反擔保措施，或中債增的增信等。但是，對于非優質企業，或難以提供上述保障措施的，獲得實際的貸款應該比較難。

IPG中國首席經濟學家柏文喜也表達了類似觀點，“授信和意向性、戰略性協議金額都是虛的，因為銀行具體放貸是和具體項目的資金需求、回款預期和還款能力、增信措施直接相關且缺一不少的。完全進行信用放款的可能性很小，在當前的情況下更是基本不太可能了，即使銀保監會不提監管要求或者降低盡管要求，即使央行特別要求商業銀行進行信用放款，各家銀行還是要考慮信貸風險與風控措施的?！?

“萬億授信，只是個商業銀行為配合國策與監管機構的表態，真正落實的話，各家銀行都有自己的風控標準與風險偏好的，不滿足風控條件是絕不會放款的。有可能一分錢都發不出去，因為符合貸款挑近的項目都已全部滿貸了?！?

資深地產人士張波認為，本次銀行密集授信重點房企，就是對開發企業進行有效求助。目前樓市的修復主要體現在供給側，尤其是針對房地產開發企業的金融支持，這一點是聯動保交樓推進以及行業信心恢復的重要舉措。只有大量優質房企尤其是民企在當下得到有效資金支持，才能保障房地產市場穩定運行，預計后續授信的規模還將擴大化。

雷聲大等雨下

梳理銀行與房企的戰略合作協議，其實不難發現，此輪銀行與房企的戰略合作圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、債券承銷與投資、供應鏈融資等業務方面展開合作。

具體來看，11月23日，交通銀行與萬科集團、美的置業分別簽署全面戰略合作協議。交行將為萬科集團提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務，包括但不限于房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應鏈融資、債券投資等。

同時，交通銀行將為美的置業提供人民幣200億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務，包括但不限于房地產開發貸款、并購貸款、債券投資等。

同一天，萬科集團還與中國銀行簽署《戰略合作協議》。中國銀行將為萬科集團提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，在房地產開發貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等業務領域深化全方位合作。

11月24日，碧桂園控股有限公司與中國郵政儲蓄銀行簽約建立長期戰略合作關系。此次合作，郵儲銀行將為碧桂園提供不超人民幣500億元意向性授信額度。授信范圍包括但不限于房地產開發貸款、并購貸款、按揭業務、保函、保理、債券投資以及其它形式的資金融通等；以及為購買甲方及其控股、關聯的項目公司開發的房地產項目房屋的業主提供按揭貸款授信。

11月24日，中國工商銀行與萬科集團等12家全國性房地產企業，以總對總方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額達6550億元。根據合作協議，工商銀行將圍繞房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、房地產項目并購融資、租賃住房融資、保函置換預售監管資金、債券承銷與投資等業務領域，與相關房企集團開展全方位合作，滿足企業合理融資需求。

聚焦到授信對象上，此次銀行巨量授信資金集中給予9家房企，分別為萬科、碧桂園、美的置業、中海、華潤、龍湖、金地、綠城、金輝。

柏文喜分析，從當前的實際融資面來看，這些政策之下獲得融資的房企除了國央企之外，依然還是以少數優質民企為主，對于大多數陷入困境、渴望融資卻難以獲得金融機構青睞的房企而言，這些政策依然如掛在天邊的彩虹一樣絢麗多姿卻遙不可及。

張波認為，從授信層面依然還會秉持質優者先，換言之，財務相對穩健的頭部房企會先“喝到奶”。由于金融側對于資金的安全性依然有著很高的要求，對于貸款流向企業本身是否可以提供有效的抵押物，以及其抵押標的的價值穩定性也會有更多考量，因此未來授信的覆蓋面雖然還會不斷擴大，但依然會偏向優質房企。

從體外循環到體內循環

于行業而言，銀行密集授信數萬億元予優質房企，房企流動性危機轉折點是否已到？

張波認為，目前還難言房企的流動性危機完全解除，但從政策的落地力度和速度來看，已經向市場釋放出積極信號，預計未來房企流動性的困境將會逐步得到緩解，轉折點雖然未到但已不遠。

柏文喜同樣認為，就樓市與行業而言，短期看資金，長期看銷售，而行業信心不恢復的話，融資與銷售都起不來，即使注入再多的融資，也只是續命而不能救命而已。目前的救房企、救行業和救市場，還更多的是僅僅出于救經濟、穩經濟大盤和救財政、緩解財政支出燃眉之急的短期考慮。

從剛剛公布的10月全國商品住宅銷售數據看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，但二手住宅銷售價格環比下降0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

缺少來自房地產系統內循環中的銷售回暖，完全依靠外部輸血依然難以捂熱冰凍的行業。

“只能以政府直接參與的形式，在短期內實現保交樓的同時，促進行業信心修復和市場機制的恢復，就長期而言則必須讓房地產行業的發展與土地財政徹底脫鉤，只有如此，中國的房地產行業才會有未來?！卑匚南仓赋?。

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