每日消息!南昌申請“退群”背后:集中供地有多冷?

【資料圖】

作者|陳盼盼

出品|焦點財經

?

多城“加推”集中供地之際，江西南昌站出來說：“我不想玩了”。

10月28日，江西省住建廳發布通知稱，將持續完善房地產政策，其中提及，“發揮省聯席會議辦公室牽頭協調作用，協調省自然資源廳積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出”。

政策一出，引發市場關注。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，南昌提到了“發揮”、“協調”、“力爭”等詞，說明目前此類想法已經形成，但擔心遇到阻力和困難，畢竟目前各地都在執行集中供地政策。

南昌土地財政承壓

其實，南昌選擇退出群聊，頗有一絲無奈。

作為典型的弱二線城市，南昌對土地財政依賴度較高。2020年南昌土地與財政依賴度為56%，遠高于省會城市均值(44.9%)及全國水平(44.3%)。去年，南昌土地市場攬金184.66億，較2020年大幅下降，創下6年新低。

今年，南昌自發實行集中供地方式。目前，其已完成3輪集中供地，但整體表現不及預期。

一方面，土地出讓金下降。今年三批集中供地南昌合計供應涉宅用地52宗，成交30宗地，合計攬金約153億元，遠不及去年，土地財政進一步承壓。拿地企業方面，以“國家隊”為主。在南昌前兩輪供地中，贛系國企累計拿地12宗，占成交地塊60%，且多以底價成交，“國家隊”托底現象明顯。

中指研究院指出，隨著財政部126號文出臺，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。地方國資拿地占比走高，在一定程度上加大了地方政府債務風險。

另一方面，土地供應計劃完成度較低。今年，南昌計劃供應土地25280畝。前兩輪集中土拍以底價成交為主，合計完成土地供應計劃的25.6%。而在10月11日結束的第三批集中供地，共掛出22宗涉宅地，其中12宗地塊因無人出價導致流拍，流拍率高達55%。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，高流拍下，南昌如果繼續保持兩集中，土地拍地效率將會降低。

值得一提的是，去年下半年以來，南昌商品房銷售持續低迷，房價持續下跌。2022年1-8月南昌商品住宅銷售面積為165萬平，同比下降39.2%。與此同時，南昌樣本住宅平均價格自2022年1月開始，連續8個月下跌。

嚴躍進在點評南昌爭取退出集中供地的政策是表示，集中供地是此前房地產市場過熱時候出臺的政策，即和樓市熱度有較大的匹配關系。而當前房地產大環境出現了變化，對于集中供地政策提出調整，恰是吻合了市場化導向，也體現了一城一策的重要決策。

22城供地完成率不足五成

南昌并非首個對集中供地模式進行調整的城市。

集中供地政策始于2021年初。彼時，自然資源部要求，22個重點城市改變分散式供地模式，采取集中供地政策，集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上全年不得超過3次。

此舉初衷是減少土地出讓過程中的“信息差”，降低土地市場競爭熱度，穩定地價。

2021年，22個城市均準時準量的完成三輪集中供地。期間，隨著房地產市場下行，土地市場熱度亦明顯回落，底價成交、地塊流拍成為常態，央企、國企成為主角，本土房企下場兜底。

今年以來，盡管各地紛紛優化土拍規則，希望提振企業拿地積極性，但收效甚微，土地市場低溫態勢未改。

中指院統計，截至10月27日，22城供地計劃完成率不足五成。三批次22城推地量較二批次有所增長，但較去年三批次降幅仍在三成。

在此背景下，多地對集中供地政策進行調整甚至取消。年初，青島、成都、濟南、蘇州、重慶和武漢等城市明確提出，2022年進行4批次集中供地，改變此前三批次一年的供地模式。6月、8月，北京、深圳相繼宣布增加一輪集中供地。

9月21日，武漢宣布，2022年集中供地由3次變成6次，計劃在9月、10月、11月安排集中供地四批次、五批次、六批次。

兩日后，長沙供地云官方通知，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化持續更新推介。通知稱，該調整是為適應長沙市土地招商工作需要，切實為市場主體提供及時便捷的信息服務。而在長沙之前，徐州、西安等地先后取消“集中供地”模式。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙對焦點財經表示：“兩集中政策的出臺主要目的在于貫徹房住不炒，實現三穩目標。從2021年土拍的實際情況來看，實現了一定的穩地價的效果。然而，進入2022年，市場恢復力度不及預期，行業存資金壓力，兩集中對企業的資金流要求較高，因此多個城市將集中供地變成四批次”。

王小嬙指出，在當前的土地市場低溫運行的背景下，預計后續其他城市也會根據市場情況對當地的土拍模式進行調整，兩集中政策進入因城施策階段。

在中指研究院看來，隨著房地產行業進入下行階段，土地市場也將隨之發生大幅調整，地方政府土地財政模式難以為繼。接下來，地方政府為穩定土地市場，預計會加大優質地塊的供應比例并放松地塊出讓條件，市場較差的城市地價也存在下調預期，同時針對 “集中供地”模式、規則上，也存在優化可能。

關鍵詞： 南昌申請退群背后:集中供地有多冷?