環球快消息！廈門最大的“地主”家也沒余糧了？

(相關資料圖)

1980年，伴隨著廈門經濟特區的成立，建發集團的前身也隨之成立。

作為廈門經濟特區對外引進資金、技術、設備的唯一窗口，成立初期的建發兼具政府和企業職能，代表廈門市參加所有對外招商引資項目的談判和簽約，爭取各類客商來廈門投資興辦企業。而后，隨著市場改革的逐步推進，建發集團也開始逐步由政企合一的地方行政事業型公司逐步轉型為一家業務涉及投資、貿易、地產、金融等領域的綜合企業。

到2021年，建發集團已經成長為資產規模超過6500億元、年度營業收入超過7000億元的巨無霸企業。

不過，日前一日兩高管被查的軒然大波，讓這家與特區共同成長起來的國企成為輿論關注的焦點。廈門市紀委監委網站公示，廈門建發集團黨委委員、副總經理，建發房地產集團黨委書記、董事長莊躍凱涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受廈門市紀委監委紀律審查和監察調查。與莊躍凱一同被查的，還有廈門建發集團黨委委員，廈門建發城服發展股份黨委書記、董事長施震。

而作為集團旗下以供應鏈運營和房地產開發為主業的公司，建發股份(行情600153,診股)隨之披露的2022年半年業績報告也透露出公司目前利潤的窘境和現金大幅流出的尷尬。

靠土地出讓拉業績？

今年上半年，建發股份實現營業收入3657.82億元，同比增長25.78%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤20.8億元，同比減少16.65%。

其中，房地產業務營業收入261.7億元，同比增長7.93%；歸母凈利潤6.22億元，同比下降34.8%。建發股份表示，由于公司土地一級開發業務在去年同期出讓了一塊土地并相應確認了營業收入和利潤，而今年上半年無此情況，導致房地產業務分部的凈利潤有所下降。

建發股份房地產業務的收入主要依靠子公司建發房產和聯發集團貢獻。上半年，建發房產和聯發集團共實現合同銷售金額 823.54 億元，同比下降 31.22%。

事實上，觀察者網注意到，為了沖刺業績，建發股份今年8月12日也發布了關于鐘宅畬族社區舊村改造項目的土地出讓公告。

公開資料顯示，“鐘宅畬族社區舊村改造項目”系建發房產全資子公司禾山公司受廈門市湖里區人民政府委托實施的土地一級開發項目。

經廈門市人民政府批準，廈門市自然資源和規劃局于2022年8月9日發布了《關于2022P15等六幅地塊國有建設用地使用權公開出讓公告》。其中，其中“2022P17”地塊在禾山公司受托開發的“鐘宅畬族社區舊村改造項目”范圍之內。

據悉，“2022P17”地塊總土地面積4.06萬平方米，計價建筑面積12.02萬平方米。地塊將采用“限房價、限地價、定配建、定品質+搖號”拍賣方式出讓，起叫價54.2億元，競價上限價格60.8億元。

建發股份表示，上述地塊實現上市交易后，在地塊交付給受讓人且預計相關的經濟利益很可能流入時，公司將確認營業收入。

永續債“吃掉”1.64億利潤

凈利潤下滑的同時，近年來，建發股份現金流也呈現持續流出狀態。今年上半年，建發股份經營活動產生的現金流量凈額為-445.76億元，去年同期為-516.98億元。

此外，公司上半年投資活動產生的現金流量凈額為-70.84億元，去年同期為-133.57億元；籌資活動產生的現金流量凈額為394.06億元，同比減少45.06%。

營收增長、經營性現金流卻背道而馳，建發股份賺的錢去了哪里？

觀察者網查閱發現，建發股份上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤中包含永續債持有人的稅后利息1.64億元，報告期內同比增加了1.12億元。

截至上半年報告期末，建發股份永續債余額為139.87億元。梳理建發股份歷年財報不難看出，近年來，永續債作為一種融資手段逐漸成為建發股份的“心頭好”。

2019~2021年，建發股份的永續債分別為0、19.96億元、96.42億元，增長速度迅猛。這一增長勢頭在今年更為迅猛，今年僅僅上半年，建發股份的永續債就增加了超過43.45億元。

永續債，是指沒有明確到期日或期限非常長的債券，即理論上永久存續。永續債在會計賬目里被列為權益，而非負債。也就是說，發行永續債不會提高資產負債率，但卻增加了企業的現金流。

一位長期關注房地產行業的業內人士向觀察者網坦言，從財務的角度來講，永續債可以粉飾財務上的數據，一般是企業為了平衡財務報表的數據。

也正由于此，永續債曾經在一段時間里成為房企融資的“新寵”?？硕鸢l布的數據顯示，2019年，地產永續債的發行規模為471.95億元，同比增速達到了29%。

不過，永續債每年增加，原則上上不封頂，一度上被看作是吞噬房企利潤的“黑洞”。

比如，根據媒體報道，恒大永續債利率設計為2+N模式，即在存續期的前兩年公司所需支付的利息較低，但在第三年起就跳高至30%，企業風險驟然增加。若企業未及時償還貸款，利息將像雪球般越滾越大，甚至吞噬企業利潤。

“永續債有一定的特殊性，一般情況在市場的會計準則中是將永續債看做股權投資，是權益工具，因此很多企業在這樣的背景下使用該金融工具。但實際上，一些協議中是需要固定時間歸還本金和利息的，如果不及時歸還還會跳息，實際上和負債沒有區別。而且債權方每年獲取股利直接從借款方利潤中優先獲得，因此永續債對利潤的侵蝕很嚴重，近年很多房企已經不采取這樣的方式獲得資金?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥表示。

一個發人深省的問題是：在大多數房企迫不及待想要清零永續債的時候，建發股份日益水漲船高的永續債最終會將企業帶向何方？

值得一提的是，23日晚間，包括建發國際集團、建發物業等在內的多家建發系公司進行了回應：目前公司經營一切正常。

29日，建發股份控股股東建發集團與中國銀行(行情601988,診股)總行在北京中國銀行總行大廈簽署戰略合作協議。中國銀行行長劉金、副行長王志恒，建發集團董事長黃文洲、總經理鄭永達等出席簽約儀式并進行會談。

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