年報觀察 | 中梁的二律背反

觀點網 加強債務管理尤其是重組境外美元債，是中梁控股年度業績報告傳遞出的最緊迫任務。

其3月30日公布的業績報告顯示，中梁控股有息負債總額已由2021年12月31日的約人民幣402億元大幅壓縮至2022年12月31日的約人民幣267億元（其中境內有息負債約為人民幣185億元，而境外有息負債約為人民幣82億元）。

(資料圖片僅供參考)

關于境外債，中梁控股董事長楊劍于報告中透露：“于本業績的公告日，本公司已制定初步的關鍵暫定條款，將繼續與境外債權人進行積極和建設性的對話，爭取盡快落實整體解決方案的條款，確保本集團的長遠未來穩建發展，維護所有持份者的利益?！?/p>

對于大多面臨流動性壓力的房企而言，債務重組是迫在眉睫的任務，但與此同時，為加快資金回籠而進行的降價促銷，也很大程度影響著企業的利潤表現——這或許是中梁控股的二律背反，難以兩者兼顧。

中梁控股的數據就顯示，毛利率由2021年度的17.1%下降至2022年度的8.9%，“主要由于年內交付的物業項目的平均售價相對有關土地收購成本較低及物業項目減值所致”。與此同時，其去年合約銷售均價為每平方米約10,500元，相比2021年每平方米約12,000元的降幅達12.5%，如此看來，低毛利率還將延續。

不過對于當下的中梁控股而言，利潤被壓縮也是不得已之舉，保證企業穩定過渡才是“硬道理”。因而對于2023年，楊劍展望：“集團的首要經營目標是保持經營流動性、去杠桿和穩定債務，及確保平穩的項目交付?！?/p>

毛利率降至8.9%

對于大多房企來說，2022年度業績下降甚至虧損早已在意料之中，中梁控股早前也曾預告，2022年度錄得擁有人應占虧損5-18億元。

至3月30日更充分的數據顯示，中梁控股2022年總收入為393.3億元，按年減少約48.3%。計入各項資產的減值虧損、投資物業及金融資產估值的公平值虧損以及匯兌虧損，擁有人應占凈虧損為13.5億元,而2021年則為擁有人應占凈利潤27.0億元。

報告補充指出，扣除各項資產的減值虧損、投資物業估值的公平值虧損及匯兌虧損后，其擁有人應占經調整凈利潤為12.0億元。

事實上，中梁控股為應對境內外債務兌付與保交付，2022年度已大幅縮減對外投資，另外在銷售放緩的同時銷售成本也被大力壓降，但毛利及毛利率的下降卻不可避免地傳遞到了利潤表現上。

據觀點新媒體查閱，中梁控股去年收入來自三條業務線，分別為物業銷售、其他服務及物業租賃租金收入，而其中絕大部分收入來自物業銷售。

報告期內，其合約銷售額（包括本集團的附屬公司、合營企業及聯營公司）為660.5億元，按年減少約61.6%。與此同時，集團的銷售成本由2021年度的約630.82億元減少約43.2%至2022年度的約358.28億元。其中，就在建物業及持作出售的已完工物業確認的減值虧損凈額約12.44億元計入銷售成本，而2021年則約為7.23億元。

據介紹，其中已確認物業銷售收入部分，去年錄得約48.1%按年減少至約391.69億元。已確認總建筑面積按年減少約50.7%至截至2022年度的449.82萬平方米。截至2022年末已確認的平均售價為每平方米約8,708元，2021年為每平方米約8,283元。

受收入“腰斬”及資產減值虧損等影響，中梁控股的毛利由2021年度約130.33億元減少約73.1%至2022年度約35.02億元。

同時，毛利率由17.1%下降至2022年度的8.9%，中梁控股表示，主要由于年內交付的物業項目的平均售價相對有關土地收購成本較低及物業項目減值所致。

但這種低毛利率狀態或許還未結束。業績報告顯示，其去年的合約銷售均價為每平方米約10,500元，相比2021年每平方米約12,000元，降幅達12.5%。預計這些銷售物業將在未來兩三年陸續交付，降價促銷后的低毛利率也將逐漸兌現。

不過對于當下的中梁控股而言，犧牲部分利潤也是不得已之舉，保證現金流與企業穩定過渡才是“硬道理”。

為了保留現金，楊劍于業績報告中表示，因中國房地產市場持續不確定，本集團堅持保交樓、穩經營，在2022年沒有新增項目投資。

但他同時表示，公司現有土儲足以支持公司發展?！坝?022年12月31日，本集團連同其合營企業及聯營公司的總土地儲備約為4,090萬平方米（含已售的建筑面積），覆蓋全國五大經濟區，盡管我們暫停土地投資，但我們仍有足夠的可售資源支持我們未來數年的發展?！?/p>

據稱，為確保物業順利交付，該集團加強施工和承包商管理，嚴格控制交付流程，降低交付風險。2022年，該集團（連同其合營企業及聯營公司）完成交付約7萬套物業單位。

債務管理

對于目前仍在籌謀境外債務重組的中梁控股而言，債務管理自是大家關注的內容之一。

為此，業績報告中雖未明確其資產負債率水平，但卻強調有息債務總額由上年度的402億元大幅壓縮至267.4億元及凈負債比率為32.3%。

據觀點新媒體查閱，上述現存267.4億元有息負債，包括境內有息負債約185億元，境外有息負債約82億元。

其實關于中梁控股在償債方面的努力，此前已有不少相關報道。

去年11月7日，中梁控股官微就披露，中梁地產已按期完成“長城嘉信-中梁地產購房尾款資產支持專項計劃”的全部本金及預期收益兌付和分配。該資產支持專項計劃總發行規模3.4億元。

中梁控股彼時表示，上述債券兌付完成后，境內公開債務已全部還清。

此次年度報告中，中梁控股也表示：“對于境內債務，本集團于2022年內完成償還所有境內資本市場債券（資產擔保證券），維護了在境內資本市場的主體信用。截至2022年底，本集團的境內有息負債絕大部份為有項目抵押的貸款，本集團已經積極與境內銀行和貸款機構在境內貸款到期時進行貸款展期，相信境內貸款到期后的續期風險已經可控?！?/p>

不同于全部還清的境內公開債務，中梁境外債務早前已經出現違約。

2022年4月底，中梁控股就嘗試對2022年5月19日、2022年7月29日到期的兩筆美元債進行展期，兩筆美元債未償還金額分別為2.89億美元和4.39億美元。新債券票息分別提升0.25個百分點，到期日分別為2023年4月15日和2023年12月31日。

不過征求投資人同意的過程并不順利，其中7月到期的美元債仍有未償還本金1257.4萬美元及利息未能獲得展期。為此，在2022年7月29日，中梁控股發布內幕消息披露，一筆于2022年7月到期的9.5%優先票據將構成違約事件。

境外債雖然仍未完美解決，但從披露的數據可以看出其“不躺平”的態度：“對于境外債務，本集團自2021年中以來一直主要倚賴其內部現金資源，并從境內匯出現金以履行境外償付義務。自2021年7月起至2022年底，已透過內部資金累計向境外債權人支付本息超過12億美元。截至2022年12月31日，本公司境外有息負債合計約為人民幣82億元（相等于約12億美元）?！?/p>

值得注意的是，中梁控股的現金并不算少。根據年報數據顯示，截止2022年12月底，公司現金及銀行結余（包括受限制現金及已抵押存款）合共約為165.86億元（2021年：約276.11億元），較2021年底減少約39.9%。

但其續指，礙于當前市況，集團的資金流動性受到限制?！霸谀壳暗胤秸叩膰栏褚笙?，本集團絕大部份的現金都在項目層面的指定銀行賬戶中接受嚴格的預售現金監管，以確保在建物業的竣工?！?/p>

囿于可用以償債的資金不足，2022年11月14日，該公司曾發布公告稱，由于可用于支付境外債務的資金仍持續受壓，預期短期內無法產生履行境外債務所需之足夠現金；為確保公平對待所有境外債務持有人，決定暫停支付本公司境外債務項下所有應付的本金和利息。本公司決定尋求境外債務整體解決方案，并已委任各專業中介機構協助與境外債務持有人共同探討一切可行選項。

關于境外債務重組的進度，中梁控股在3月30日的年報中表示，于本業績的公告日，公司已制定初步的關鍵暫定條款，將繼續與境外債權人進行積極和建設性的對話，爭取盡快落實整體解決方案的條款，確保本集團的長遠未來穩建發展，維護所有持份者的利益。

事實上，為了應對嚴峻的大環境，中梁控股2022年已主動進行了一系列調整：“年內，本集團精簡組織架構，強化管控和效率，降低經營成本，確保交付及財務安全，保持經營流動性?！?/p>

經過艱難一年及相應調整后，楊劍對2023年仍抱持謹慎的態度。

他表示，于2022年底，無論是從中央或地方層面，中國政府都對房地產業發展、住房合理消費和房企資產負債狀況作出最新政策安排。中央經濟工作會議亦強調化解經濟風險的核心是穩住房地產?！罢雇?023年，預計還將出臺新舉措，改善房企資產負債狀況?！?/p>

但他認為，在行業新常態下，盡管政府房地產政策出現變化，集團預計經濟復蘇與政府支持措施帶來的住房需求和流動性改善尚需要一段時間其影響和好處才能惠及整個行業。集團對行業前景秉持謹慎的態度，將繼續強調財務穩定，強化組織架構和管理效率。

關于新一年的主要工作，楊劍表示，集團的首要經營目標是保持經營流動性、去杠桿和穩定債務，及確保平穩的項目交付。

“我們有信心集團能夠駕馭當前的行業挑戰，妥善處理境外債務，并把握未來的發展機遇?！睏顒υ谥罗o末尾如此表示。

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