年報觀察 | 金科服務破繭

觀點網 第一大股東變更、加速轉型升級，對金科服務而言，2022年是承上啟下的一年。

3月30日，金科服務發布2022年全年業績，年內實現總收入50.05億元，來自空間物業服務、社區增值服務、本地生活服務及數智科技服務收入分別占總收入81.9%、6.7%、9.7%及1.7%。

其中，金科服務最核心的基礎物管錄得36.8億元收入，比上一年增加28%。

(相關資料圖)

于2022年12月31日，金科服務合約建筑面積達到3.6億平方米，63.5%為獨立第三方開發物業，2022年全年新增在管面積4450萬平方米。

從區域分布看，金科服務西南核心區域在管面積1.26億平方米，占總在管面積49.5%，長江經濟帶區域在管面積2.06億平方米，占總在管面積80.7%。

走向獨立

3月31日早晨，金科服務再發人事變動公告稱，于股東周年大會結束后，羅利成將不再擔任非執行董事，曹國華、陳志峰不再擔任獨立非執行董事，以及韓翀不再擔任股東監事。

觀點新媒體查閱獲悉，上述數人大部分與金科股份有千絲萬縷的聯系，如羅利成曾擔任金科股份聯席總裁，韓翀為金科股份職工代表監事等。

非獨立董事層面，董事長夏紹飛將繼續擔任執行董事，博裕委派的董事將增加到三席。

更早之前的2月13日，金科服務委任曾協助博裕做過咨詢工作的閆凌陽為財務總監，原本由金科股份空降而來的徐國富調任為非執董，也被外界解讀為金科服務進一步提升獨立性的舉措。

2021年末，博裕曾收購金科服務22%股份，2022年11月，博裕再次要約收購金科服務11.94%股份，自此成為實控后者的單一第一大股東。

目前，金科服務前三大股東分別為博裕集團持股34.63%、金科股份持股30.34%、恒業美好持股7.74%（員工持股平臺）。

據了解，博裕是國內領先的長線投資機構之一，投資方向包括消費品和零售、金融服務、醫療健康等，也參與過對頭部物企萬物云的投資。

在博裕的支持與督促下，金科服務摒棄過往，對于經營性和非經營性賬款，基于會計準則進行大額減值，財報充分反應關聯方導致的回款風險。

2022年業績顯示，金科服務擁有人應占虧損18.19億元，主因即是來自金融資產減值虧損凈額21.54億元。

金科服務指，考慮年內地產行業遭遇嚴峻流動性危機、國內新冠疫情反復以及經濟增速放緩等多重不利因素迭加的影響下，物業管理行業遇到前所未有的挑戰，該集團關聯房地產開發商客戶及部分第三方客戶面臨流動性困境，出于謹慎性原則對賬面其他應收款項、應收賬款等資產均進行了減值測試，并計提了較往年更高額合理減值。

這一舉措更像刮骨療傷，盡管使得當年業績表現不太理想，但金科服務期內錄得經營性現金流入3.93億元，說明運營資金周轉較為健康，壞消息出清后將迎來更好的發展局面。

關于如何解決應收賬款，該公司此前公告表示，將通過包括但不限于資產抵債等方式，充分發揮在重資產銷售、租賃等業務上的專業優勢，加速抵債資產的去化，盡最大努力將實際損失降至最低，帶來更多現金回流。

業務層面上，過去金科服務以市場化第三方外拓為絕對戰略核心，而2022年新增面積里，79.7%均來自第三方。     

由此可見，金科服務在股權結構及業務層面上，實際已成為業內少見的獨立第三方綜合服務商。

高質量轉型

相較2021年，金科服務新拓在管面積有所下降，但這主要為住宅地產行業承壓下，該公司刻意控制了對新交付住宅項目拓展節奏所致。

2022年，金科服務集中評估在過往高速發展過程中累積下來的低質效、低收繳率、負貢獻項目，并對該等項目逐步進行系統性撤場，全年撤場在管面積2780萬平方米，避免項目持續負利潤或只有利潤無現金流入等現象。

從年報看，金科服務管理效益得到保障且進一步提高，截至2022年末，該集團平均物業管理費單價提升至每平方米/月2.20元（2021年：每平方米/月2.19元），其中第三方項目平均物業管理費為每平方米/月1.93元（2021年：每平方米/月1.89元）；在管項目坪效提升19.5%至每平方米/年14.4元（2021年：每平方米/年12.05元）；物業管理服務綜合收繳率為85.4%（2021年：85.0%）。

另一方面，非住物業服務在物管行業越來越受到重視，得益于在餐食服務與數智科技業務服務能力持續提升，金科服務聯合企業服務與餐飲服務協同獲取項目，全年新增非住物業在管面積1740萬平方米，成功入駐重慶醫科大學附屬第一醫院第一分院、京東成都天府亞洲一號、藍月亮（重慶）有限公司、湖南農業大學、湖南財經大學等項目，同時持續展開城市級及頭部企業戰略合作。

以本地生活板塊作為第二增長曲線，金科服務大力發展餐食服務（團餐和社餐）及酒店管理業務，2022年綜合收入增長超300%至3.39億元。

截至2022年底，金科服務在手資金30.7億元，且無任何有息負債，財務狀況較為穩健。

據參與金科服務3月31日業績會投資者透露，該公司表示，此前借出15億元貸款給關聯方是非經營性現金流出最大因素?？毓蓹嘧兏?，金科服務治理和獨立性大幅上升，非經營性放貸予關聯方事項在2023年不會出現。

"在博裕成為公司第一大股東會，會督促管理層謹慎高效地使用30.7億現金，增持內生增長，包括戰略性收并購，讓這些資金能夠帶來一個可持續、高質量業績增長。"

該投資者稱，會上公司管理層提出，金科服務2023年目標營收增速為超過15%以上高兩位數增長，且確保新簽第三方空間物業服務收入不低于7億元。

同時，認為以可循環的核心利潤考察財務表現更加科學，因車位、新房銷售或與歷史關聯方產生歷史背景的交易對金科服務而言，均為非循環性的情況。

據悉，公司管理層公開承諾，金科服務希望2023年循環業務歸屬于母公司凈利潤高于4.5億，同時保障運營現金流還要高于這一利潤數據。

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