當前熱門：理財產品暴雷，康橋難熬地產寒冬

文/樂居財經許淑敏

這幾天，康橋集團的總部，聚集了不少人，前來圍堵。

現場一位大姐，自稱一直守在大樓，吃住都在里面?？禈蚶碡敭a品逾期未兌付，負責人不接電話、不回短信，她無奈只能出此下策，希望問題能得到解決。但現場的工作人員，已幾乎不見蹤影。

【資料圖】

說來真讓人唏噓。曾經的康橋地產，常年占據鄭州樓市銷售榜單首位，甚至以后生之勢追上建業、正商、鑫苑等河南房企，風頭一時無兩。

但它終究熬不過地產寒冬。這一年多以來，康橋地產出圈的方式，不乏強制交付、爛尾、拖欠工程款、辱罵威脅業主等形式，甚至以河南暴雨災難營銷沖上熱搜。

住在鄭州的人，對于康橋地產的維權信息已然見怪不怪。從投訴項目停工、延期交付，再到勞資、民間借貸、買賣合同等各種糾紛不斷出現，沒想到，這回又多了理財暴雷。

康橋掌舵者宋革委，為公司經營可謂是殫精竭慮。多年來，他在公司股權上疊屋架構，試圖為主體平臺增設幾道保險，但最終還是難抵限高、被執行的風險傳遞。

目前，宋革委有18項風險信息，其中9此被列為被執行人。而康橋執行總裁朱榮梅，則時隔三個月，于12月初再次被限高，住行受限。

他積攢多年的信譽，崩塌只在一夕之間?？禈虻禺a只能盡力尋找自救的辦法，找來信達馳援、百瑞信托托底項目等等，但外部力量具備不確定性，能否落地支持康橋地產走出困境，依然未知。

行業已然在回暖，不少人認為已迎來了黎明，但康橋卻在黎明前夕正式暴雷。

資金難題

此次的理財暴雷事件，算是徹底把康橋地產的問題擺上了臺面。該理財產品為“天益磐石穩贏·康橋直接融資工具產品”，是今年6月開始發行，以地產項目擔保、年化11.3%。

康橋地產之前與投資人溝通分三期兌付，但至今一筆未兌付。消耗著多年積累的口碑，將理財產品推給自家項目業主，最終卻讓業主拿不回錢。

如若不是囊中羞澀，康橋地產不至于做到這一地步。由于公司未上市，無法查看債務情況，網上有網友評論稱，康橋地產目前債務纏身，欠債700億無力支付，未知真假。

但明顯，康橋地產十分缺錢。其主體平臺鄭州康橋房地產開發有限責任公司（簡稱“鄭州康橋”）從2019年開始，就不斷新增股權出質信息，資金緊張已經顯現。截止目前，其通過出質惠州市東和依、無錫新康橋、鄭州康河等多家公司股權，至少獲得融資2.7億元。

此外，康橋商務信息咨詢公司、康橋地產集團公司今年也進行了出質股權融資操作。

康橋這兩年都在四處籌錢，去年也順勢拆分旗下物業公司康橋悅生活于港股上市，發行價為3.68港元，發行1.75億股，募資總額為6.44億港元。

但由于規模較小、歸母凈利潤增速放緩、負債率高等多種因素影響，康橋悅生活上市首日破發，收盤價為3.64港元，市值25.48億港元。如今深受母公司暴雷的影響，其股價基本在1港元/股徘徊，離仙股不遠。

物業公司無法給康橋地產助力太多，最終還是要靠外部力量馳援。

年初，已有疑似幫助康橋地產化解經營危機的一份蓋章文件流傳出來，其中提到“發揮國資平臺作用……推進項目和企業脫困”，當時有人猜測國資或許會直接進場為康橋地產的部分項目“托底”。

真正有了動作要到9月份，信達投資、信達地產與康橋地產集團簽署戰略合作協議。

本次戰略合作提到信達投資、信達地產擬聯合金融機構，共同發起設立康橋集團地產項目保交付專項紓困基金，對康橋集團存量地產項目在保交樓方面開展紓困救助，助力康橋集團保交樓，也算是走出困境的一大助力。

11月，鄭州康橋又轉讓河南宏智利通實業有限公司70%股份，百瑞信托有限責任公司接盤。于股份轉讓前，宏智利通由鄭州康橋、百瑞信托分別持股70%、30%，股份轉讓后，由百瑞信托持股100%。

信托接盤項目、注入資金，可以讓項目正常推進?；蛟S，后續康橋地產的項目大多會以這種形式進行操作。

值得關注的是，2019年，鄭州康橋將鄭州香溪郡置業公司的股權出質予百瑞信托，數額為3000萬元。另外，百瑞信托同樣也是河南康橋云圖房地產開發集團的股東出資方，持股比例高達50%。

但外部力量具備不確定性，是否能夠落地支持康橋地產走出困境依然未知。未來依然布滿荊棘，康橋地產想要熬過難關，要先找到籌資的路子。

內外交困

“500+套首開房源售罄，勁銷11億”，2020年7月，位于鄭州金二環的康橋玖璽園開盤熱銷，一度成為鄭州最熱盤。這一年，康橋玖璽園以40多億元的銷售額摘得鄭州樓盤銷冠，昔日風光仍歷歷在目。

誰又能想到，入市不足一年，康橋玖璽園便出現停工情況，業主多次上訪，與開發商、監管銀行走上談判桌，甚至上演了一場互相推脫的戲碼。

針對康橋玖璽園44億監管資金被挪用一事，鄭州銀行方面稱，銀行作為監管單位，對于開發商存在監管賬戶里的資金，每一筆轉賬，都是經過房管局批準的。而鄭州房管局有關負責人回應稱，“銀行的說法與事實不符”。

這下，康橋玖璽園成了全國知名的“網紅盤”，只是還沒復工而已。

不止康橋玖璽園，康橋地產旗下的項目自2021年以來，屢屢被曝停工、延期交付。比如鄭州“康橋香溪郡”于2021年3月被爆停工、康橋那云溪二期項目被爆已停工3年，陜西的“康橋悅蓉園”則因為長期拖欠建筑公司的工程款，已經被建筑公司強制停工……

項目該停工的停工，騷操作倒是不少。去年7月，鄭州遭遇千年一遇的特大暴雨，康橋地產竟以“入住高地，讓風雨只是風景”的標語宣傳樓盤，以災難作為營銷，直接被罵上熱搜。

此外，2021年下半年以來，康橋地產旗下多家公司頻頻成為被執行人、股權被凍結等。

早于2021年6月，鄭州博雅置業有限公司（“康橋香溪郡”項目公司），在有履行能力的情況下，拒不履行生效的法律文書，被法院列為失信被執行人，被執行金額159萬元。

成立兩年多的康橋地產集團，已被列為失信被執行人1次、因未按時履行法律義務被法院強制執行4次、被限制高消費2次。而鄭州康橋身上涉及的司法案件180件，成為被執行人、被限制高消費均高達10次。

宋革委也有18項風險信息，其中9此被列為被執行人。而康橋執行總裁朱榮梅，則時隔三個月，于12月初再次被限高。

外面被人催討債務，公司內部也極不平靜。

今年年初，久富經驗的職業經理人肖春和離職，曾任康橋集團副總裁、長三角區域董事長。而于4月，樂居財經獲悉，朱榮梅不再擔任康橋地產集團有限公司的法定代表人，并且退出執行董事兼總經理職務，康橋地產集團的法定代表人從朱榮梅變更為李剛強。

實際上，康橋地產眼下的窘境，是前幾年急于開辟市場所留下的后遺癥。

2012年-2015年，康橋地產的銷售規模分別為23億元、30多億、33億、66億元，始終差強人意。時任執行總裁的朱榮梅曾公開表示，公司開始意識到，如果沒有規模，未來可能很難生存，于是提出了高周轉、上臺階的目標，在保證品質的基礎上將規模做大。

朱榮梅甚至提出，2016年康橋地產的目標是100億，力爭沖擊120億，未來3年內則要沖到300億。

于2015年、2016年，康橋地產不斷通過招拍掛拿地，開始與碧桂園等龍頭房企爭地塊，盡管鄭州二環以內的土地價格高、地塊小，但是當時的朱榮梅認為，對康橋地產而言，保險系數尤為重要，必需拼，地王就地王。高價地的隱患也由此埋下。

確實規模上去了，2017年，康橋業績實現三連跳，銷售額達223億元。

另一邊，康橋地產也急著出省外拓，2018年，康橋確定深耕鄭州大本營，布局全國發展戰略。具體是拓展兩大城市群，三個核心城市。

一年時間內，西安康橋悅蓉園、武漢第二個項目康橋林溪灣、惠州康橋知園、廊坊康橋知園、肇慶康橋天階、無錫康橋府等十幾個項目集中落地。

據康橋集團官網顯示，截至目前，業務聚焦鄭州康橋、河南康橋、江浙區域、珠三角區域、湘鄂贛區域、京津冀區域、西部區域等7大城市區域。累計服務項目277個、累計開發量3000余萬方、拓展社區等5700余萬方、服務業主57萬余戶。

第三方榜單顯示，2021年康橋地產銷售額315.6億，排名第84位。

步子邁得太大，高負債、高周轉發展，一旦資金鏈跟不上，牽一發而動全身，整個集團的運轉則難以為繼。2020年三道紅線開啟，地產融資遇冷，整個行業開始進入下行周期，康橋地產也未能幸免。

架設股權背后

康橋地產算是鄭州房地產的后起之秀，前有胡葆森下海打造的建業地產開路，后有張敬國創建的正商夾擊，想要走出新路并不容易。

宋革委雖然低調、不顯山不露水，但頗有魄力。其畢業于長沙中南工業大學采礦工程專業，畢業后被分配至長城鋁業三門峽澠池鋁礦，一路從一個普通的技術員升職副礦長。

1998年，他接手停建八年之久的河南長城飯店重建工作，三年后，長城飯店完成了由著名“爛尾樓”到四星級酒店的蛻變。

這一年，宋革委才29歲。

隨后，他迎來職業的跳躍。2000年12月，他調任鄭州新長城房地產有限公司任總經理。再到2002年，新長城房地產完成多元化改制，由國企改為民營，并更名為康橋地產。

康橋地產起步之后，注重產品研發，打造的產品品質口碑較佳，口口相傳，在市場上獨占一地。

十年之后，康橋地產初露鋒芒，開始比肩建業、正商、鑫苑等前輩。而正是那幾年，康橋地產逐漸整理旗下公司的股權關系。

2010年，鄭州康橋正式成立，成為康橋地產的主體公司?？禈蚣瘓F實際控制人宋革委，獲占鄭州康橋99.9%的受益。其通過5層公司嵌套持股實現控股，股權結構比較復雜。

宋革委透過河南博遠全景企業，100%控股深圳康橋產業、康橋商務咨詢，而深圳康橋產業100%控股深圳君頌實業、康橋商務咨詢100%控股康橋地產集團，深圳君頌、康橋地產集團各持股北京康橋同道圣合投資咨詢集團有限公司（簡稱“同道圣合”）。

緊接著，同道圣合以100%的股份控股北京中金聯盛投資，并以100%的股份控股北京康橋天益投資。最后，以上兩家企業分別以80%和20%的股份，分別持股鄭州康橋。

樂居財經發現，2020年，鄭州康橋的股權架構被重新進行梳理。原本的同道圣合的自然人股東耿軍偉、周巧紅撤離，北京中金的自然人股東高軍也撤離了，而新加入了康橋商務信息咨詢、康橋地產集團等公司。

2020年2月24日，河南博遠全景企業新成立了康橋商務信息咨詢，法定代表人為王永紅，注冊資本為5000萬元。半個月后，河南博遠全景企業成立了康橋地產集團，不久后退出，改由康橋商務信息咨詢100%持股。

可以看到，目前新成立的康橋地產集團對外投資共有6家公司，其占股比例均為1%左右，具體作用有限。

但咨詢公司占1%的股權，具備代位訴訟權，亦稱派生訴訟權。當對外投資公司的合法權益受到不法侵害，卻怠于起訴時，咨詢公司可以自己的名義代表公司提起訴訟的權利?？梢詴嬉蠖聲?、監事會向法院提起訴訟。

一番整理下來，康橋地產股權上的疊屋架構，便較為清晰。其中的信息咨詢公司，既有規避風險的作用，亦有可能成為業績輸送的橋梁，為調節報表預留空間。

此前便有業內分析過，在集團內部，管理咨詢公司起到了統管眾多項目公司的作用，便于在各個項目公司之間進行報表調節。

通過這類公司，可以將沒有納入的企業進行業績輸送。一方面營收規模增加了，公司運行會更穩定；另一方面業績數據上去了，會有利于公司后續融資。

后續是否存在業績輸送無法考究，但可以看到，康橋商務信息咨詢100%持有的康橋地產集團，與主體鄭州康橋房地產開發公司一樣，不斷新增被執行人、實信被執行人、限制高消費等記錄，陷入訴訟，某種程度上減輕了主體公司的負擔。

善于架設股權的宋革委，除了控股鄭州康橋之外，個人的投資版圖并沒有過多向外延伸。不過，河南博遠全景企業監事宋書行，則另外投資了河南省秦風園林綠化公司、曜琨裝飾工程公司，在園林、裝飾領域布局。

目前，鄭州康橋旗下總共有29家對外投資公司，其中20家為房地產公司，另有幾家銀行、金融公司。

這些銀行、金融公司的股份，大部分都被宋革委質押了。

目前，鄭州康橋旗下多家企業股權被凍結，股權凍結數額高達23億元，主要以其所持的河南農村商業銀行股權為主，包括河南滎陽農村商業銀行股份有限公司、河南長垣農村商業銀行股份有限公司等。

關鍵詞： 理財產品暴雷 康橋難熬地產寒冬