焦點！合富商業：9月廣州商業地產市場供應居高，成交仍處筑底期

整體市場成交：各業態成交一般，但均有較大供應力度

整體而言市場仍處于筑底期，9月市場成交量一般。合富大數據顯示，公寓市場9月成交6.7萬㎡，寫字樓和商鋪成交量稍低，分別為4.3萬㎡和2.9萬㎡，但均不及去年同期。而各業態供應力度為年內較高水平，其中寫字樓預售超15萬㎡是近一年的新高。價格變化方面，各業態結構性正常波動，寫字樓、公寓較8月分別下降8%、8%，而商鋪則環比下降29%。

寫字樓市場：成交環比上升62%，同比下降49%

(資料圖片僅供參考)

合富大數據顯示，9月全市寫字樓成交量為43362㎡，環比8月上升62%，同比去年9月下降49%。該成交量橫向對比在年內為中間偏低的淡季水平，其中較多小獨棟類型貨量。

成交分布方面，外圍區域相對活躍，黃埔成交超1.4萬㎡，增城、番禺也成交超過1萬㎡；中心區域9月成交量主要來自天河區。

9月份榜單特色為小獨棟類型的項目較多，其中成交排行前4的項目均屬該類型物業的整體簽約：如永悅商務中心和合景譽山國際均為整棟網簽，單棟物業面積在1萬㎡內。

作為9月份市場亮點的小獨棟物業，其近年年均成交量在20萬㎡左右，其貨量目前主要分布于科學城、知識城、智慧城等偏外圍的板塊，匹配較低的容積率要求，而珠江新城等中心區核心地段至今未出現相關產品。展望未來兩年，潛在的獨棟辦公貨量近20萬㎡，仍主要分布于前述的偏外圍區域，構成未來市場上不可小覷的新勢力。

公寓市場：9月份環比下跌31%，同比下跌5%

公寓市場方面，合富大數據錄得9月公寓成交量為67307㎡，環比今年8月下跌31%，同比去年同期下跌5%，連續兩個月同比大致持平；但由于8-9月公寓市場持續出現大宗交易支撐市場，這其實意味著作為"基本盤"的散售量對比去年同期仍有較大差距。

散售貨量分布方面，南沙區持續收獲利好，如開展廣深港磁懸浮鐵路研究、《廣州市海洋經濟發展"十四五"規劃》均繼續利好南沙，且近期南沙公寓以價換量特征明顯，成交量相對較佳；大宗交易8-9月分別以白云區和黃埔區作為主力成交區域，由永悅商務中心等項目支撐。

TOP10項目中，位于科學城暹崗地段的永悅商務中心網簽1棟寫字樓和1棟公寓，其中公寓15號樓整棟交易近1.9萬㎡，項目并未對外發售，其內部交易可能性大；而龍湖攬境S4棟公寓9月也出現多個樓層的大宗交易。作為中心區域代表的保利金沙大都匯小面積新貨開盤后短時間內網簽已超50套，銷情較理想。

整個8-9月公寓市場均出現明顯比例的大宗交易，在普遍強調"小面積、低總價、低入手門檻"等賣點的市場內，實際并不多見。該情況反映出開發商在市場偏弱的情況下，放棄散售溢價尋求市場突圍，因此并不足以進行過于積極的解讀。但展望四季度，無論是M2、中長期貸款等宏觀指標，以及具體到國慶期間各項目的人氣及銷售情況，各類數據均能支持市場后續向好。

商鋪市場：環比下降59%，同比下降39%

合富大數據顯示，廣州商鋪市場9月成交量為25610㎡，環比下降59%，同比下降39%，9月成交橫向對比仍屬年內較低位，商鋪市場"金九"整體而言成色一般。

9月份的環比降幅集中在番禺、增城兩大區域，該區域8月成交量由于大宗因素在2萬㎡左右，9月有所自然回落。

月度榜單個盤成交量均低于2000㎡，成交貨量顯然以散售為主；中心區域上榜項目較往月多，荔灣、海珠分別兩項目上榜。

對比其余商辦業態，商鋪市場成交量中來自外圍區域的貨量普遍占統治性的比例，而來自中心區域的成交貨量則較為稀少。因此9月份多個中心區域項目登陸榜單且占據前列位置確實并不常見。尤其對荔灣區而言，區域近期商業動態較為吸睛：9月16日太古聚龍灣項目正式開建，廣州有望擁有第二個"太古匯"，10月10日華潤置地38.6億斬獲白鵝潭珠江隧道口地塊，將大概率引入旗下萬象系商業，廣州健康港星河COCO將于12月正式開業。隨著巨頭的爭相進駐、高端商業項目的接踵而至，城市面貌的日益煥新，區域商鋪市場的價值也有望同步提升。

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