當前關注：財報深響|越秀地產今年擬投拓規模400億元,管理層稱并購"坑" 太多但在尋機會

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(資料圖)

作者 | 王迪

編輯 | 吳亞

“未來看好北京市場，會加大北京的投拓力度。針對北方城市，青島、濟南都是不錯的選擇。今年的土地新增規模會在400億元左右，和去年規模大致相同?！?/p>

業績會之后，全程保持微笑的越秀地產董事長兼執行董事林昭遠被一眾媒體簇擁，這家國企的未來布局成為關注的重點。

3月15日，越秀地產發布2022年業績報告，公司實現營業收入約724.2億元，同比上升26.2%。股東應占凈利潤約39.5億元，同比上升10.2%。核心凈利潤約42.4億元，同比上升2.1%。按核心凈利潤的派息比率為40%。

2022年，越秀地產銷售目標完成率超過100%。就銷售業績排名來看，越秀地產從2021年的34位直接躍升至第16位，成為連跳18位的房企。

彼時，房企公布業績者寥寥，毛利率下滑、銷售規?！皵D水分”成為行業共識。據中指研究院統計，從公布銷售目標的15家房地產企業來看，2022年，目標完成率均值為73.6%，低于2021年的93.4%。

一個月前，越秀地產在北京土拍市場中“大殺四方”首入北京城六區，更是在去年年底挖角旭輝大將董毅，助力北京市場發展。

據管理層透露，越秀地產2023年合同銷售目標人民幣1320億元，與2022年1250.3億元的業績，2023年越秀地產的可售資源達到人民幣2400億元。

對于未來房地產市場，越秀地產管理層認為，房地產市場預計將筑底回升，未來將有18萬億的市場，房地產對中國經濟的穩定過程很關鍵，未來肯定還會有結構性機會，但市場和房企分化加劇，土地市場將回暖，但市場分化同樣明顯。

對此，管理層給出的經營策略是，市場方面會根據城市、項目特點，實施“一盤一策”的精準營銷策略，精準定價，提升去化率水平，加快銷售和現金回流，完成全年銷售目標?！澳壳安呗允亲ゾo去化，抓緊回流。未來越秀地產會在穩妥經營的前提下，找尋更多的機會，完善資產負債表，堅持穩中求進?！?/p>

多元化納儲 管理層稱抓緊去化同時投好項目

“這幾年無論深圳、上海還是北京的地，我們都是加大力度去拿的，在北京有機會我們還會繼續拿地?！敝劣谑遣皇悄玫氐暮脮r機，林昭遠認為，好時機時刻都在，去年盡管市場不好，越秀也拿了37宗地，在廣州拿了10宗地。

對于收并購，林昭遠指出，越秀地產獲取土地項目按照的是6+1模式，而并購是其中之一，但坦言并購難度特別大?！拔乙恢痹谙肫髽I為什么要賣項目，給你的可能是一個坑，要么就是留點‘骨頭’?！?/p>

林昭遠稱，越秀地產并沒有放棄尋找合適的并購機會，目前團隊每周接到并購要約的項目還挺多，如果有機會我們就會收并購。

從收并購的角度，他希望項目可和集團的布局一致。如果要合作，集團也要看對方是什么樣的公司，以此進行選擇。

年報顯示，在土儲方面，越秀地產年內通過“6+1”多元化增儲平臺于12個城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方。其中，約53%通過多元化模式獲取，其中TOD、“城市運營”、國企合作和產業勾地增儲模式分別占新增土儲的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

管理層指出，越秀地產在過去的布局里面堅持按照1+4的方式，大灣區作為主戰場，同時長三角也是重點發展的區域，再把中西部地區比較核心的城市做一些資產的配置。

從拿地方式來看，不同于其他房企，作為老牌國企，越秀地產拿地主要依靠“地產+基金”模式，母公司越秀集團下的基金公司，以此解決房企融資難、現金不充分問題。以此加快擴張速度，保持低負債。

年報顯示，截至12月31日，集團總土地儲備達到約2845萬平方米，其中1418萬平方米位于大灣區，占比約為49.8%，廣州占比42.8%；華東地區占比16.1%。

平均借貸成本4.16% “三道紅線”全部綠檔

在投資機構和銀行眼里，穩健是融資擴源的“入場券”，只有拿到，房企才有更為低息的資本金和更多的行業資源。同樣地，“三道紅線”成為衡量房企自身安全性的的指標及標簽。

針對未來的融資策略，管理層指出，目前公司正集體與金融機構進行洽商。未來也會加強經營管理，目前成本實際上是國內經濟學走勢和國際市場利率的損失，我們希望整個公司保持在行業的優勢地位。

事實上，越秀地產的穩健與其對資金調度及風險管控的能力十分相關。

2022年，越秀地產抓住國內利率下行的有利融資環境，優化調整境內外債務結構，持續降低融資成本，全年于境內成功發行公司債券合共人民幣98.4億元，加權平均利率3.11%。

報告期內，越秀地產的平均借貸成本同比下降10個基點至4.16%，剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”指標保持全部“綠檔”。越秀地產繼續保持穆迪Baa3和惠譽BBB－投資級信用評級，展望穩定。

就債務比例來看，越秀地產2022年人民幣借貸占比75%，外幣借貸占比25%，人民幣借貸占比72%，外幣借貸占比28%。

在現金流方面，截至2022年12月31日，公司的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣351.2億元，資金流動性充足。

管理層指出，在整體風險管控層面，融資層面會繼續發力，發債主要看成本。

平衡業態和成本關系 積極洽談TOD項目

行業企穩回升尚需時間，保持財務安全是做好“1”，而擁有良好的“糧草”儲備及更加細分的業務布局，則會讓“1”后邊有更多發展“0”的可能。

針對TOD的布局，林昭遠在會上指出，TOD是集團重點發展的領域，除了在廣州與廣州地鐵長期合作之外，集團從去年開始也進入到杭州，目前和杭州地鐵已經有兩個項目合作。

“目前找我們在談合作的城市比較多，我們在積極地謀劃。核心是看最后各個項目的指標，要考慮業態和成本的問題，要找到合適的投資機會?！?/p>

發家于廣州，越秀地產與廣州地鐵成為搭檔，形成了獨特的TOD開發模式，在“軌道+物業”方面擁有絕對優勢。在告別唯規模論時代，其堅持區域深耕與雙國資背景，背靠“大樹”的越秀地產擁有強大的土地拓展能力。

林昭遠指出，越秀地產也成立了TOD研究院，在開發的技術，特別是在成本控制方面，得到了比較好的成長。

2022年，越秀地產在廣州和杭州成功新增兩個TOD項目，在廣州向母公司越秀集團成功收購了琶洲南 TOD項目，增加TOD土地儲備約43萬平方米。此外，越秀地產在杭州通過產交所摘牌方式股權收購了勾莊 TOD項目，增加TOD土地儲備約37萬平方米。，這也是同杭州地鐵的首個合作項目，標志著越秀地產TOD項目全國化布局的新突破。

年報顯示，截止2022年12月31日，越秀地產共擁有8個TOD項目，總土地儲備達到386萬平方米，約占公司總土地儲備的13.6%。

就業績來看，越秀地產TOD項目，全年共實現合同銷售金額約人民幣220.9億元，同比上升23.6%，其中，廣州琶洲南TOD項目和杭州勾莊TOD項目均實現當年收購當年銷售，實現合同銷售額分別為人民幣101.4億元和人民幣7.6億元。

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