杭州2023年第一批供地：13宗全部成交 濱江上演“帽子戲法”

觀點網 2月7日，杭州2022年供地計劃剛剛完美收官，僅過了14天，便迎來了2023年首批供地。

【資料圖】

本次杭州共推出13宗涉宅地，總起價166.7億元，總出讓面積54.36萬平方米（815.4畝），總建筑面積93.5萬平方米。

地塊具體分布為余杭區4宗；蕭山區2宗；臨平區2宗；上城區、濱江區、錢塘區、富陽區、臨安區各1宗，延續“限房價、限地價+搖號”的方式，上限溢價率12%。

最終13宗地成交，共收金182.23億元。其中3宗底價成交，2宗溢價成交，8宗報價觸頂進入搖號環節。

60家搶一地與濱江獨得三宗

延續前不久2022年第五批集中供地的熱度，整場土拍就像是春節燃放的鞭炮一樣，迅速且激烈。

眾房企紛紛入場爭奪，不出一小時便暫時落幕，最終有8宗地報價觸頂進入搖號環節等待著花落誰家。從結果上看，13宗地最終收金182.23億元，整體溢價率約9.32%。

此次進入搖號的地塊包括上城區四堡七堡單元JG1401-25地塊、蕭山城區市北單元地塊、濱江區浦沿單元BJ0601-R21-05地塊、臨平新城核心區LP0101-35地塊、臨平新城核心區LP0101-36地塊、蕭山區蜀山南單元地塊、余杭區良渚新城勾運路南十二號支路東地塊、余杭區良渚新城杜文路東新甫路北地塊。

與2022年首批供地推出60宗、出讓面積256.6萬平方米、總建面580.7萬平方米、總起價798億元相比，今年首批規模直接縮水超八成。

從位置上看，地塊分布比較均衡，除了拱墅區，其他主城區均有地塊出讓。具體來看，余杭區4宗（未來科技城1宗、良渚新城3宗）；蕭山區2宗（蕭山市北1宗、蜀山南1宗）；臨平區2宗（臨平新城）；上城區錢二、濱江區浦沿、以及錢塘區、富陽區、臨安區各1宗。

最熱門的地塊非蕭山市北地塊莫屬，在觸頂進入搖號環節后，共60家房企參與。

該宗地為蕭山城區市北單元XSCQ1309-R21-03、XSCQ1309-R22-09地塊，東至規劃寧安路，南至規劃緯三路，西至市心北路綠化帶，北至前解放河綠化帶。出讓面積26326平方米，為住宅（設配套公建）用地，容積率2.5，建筑面積65815平方米。地塊起拍價144793萬元，樓面起價22000元/平方米。

地塊緊鄰錢江世紀城，還靠近亞運村，享受板塊輻射的紅利。憑借著這些先天條件，地塊成為了房企眼中的“香餑餑”。

經過16輪競價后達到上限價格161793萬元，對應樓面價24583元/平方米，溢價率11.74%。最終，16號南昌市政大道房地產有限公司（南昌市政公用集團）從60家房企脫穎而出，成功拿下。

從拿地企業看，本輪供地體現為本土房企低溢價補倉，外來房企則爭相入駐。

另一看點是濱江集團上演“帽子戲法”，以總價34億元連摘余杭、錢塘三宗地塊，總拿地面積10.58萬平方米，總建筑面積20.70萬平方米。

濱江集團是杭州供地市場的?？?，本輪供地中以總價179573萬元競得余杭區未來科技城及錢塘區地塊后，又聯合浙江建杭置業以161089萬元拿下余杭區良渚新城一宗地塊。

去年杭州集中供地中，濱江集團的表現也尤為突出。

2022年4月25日的第一批次，濱江集團揮金184億元一舉斬獲11宗地；6月30日的第二批，與合作伙伴再獲12宗；9月15日，第三批次集中供地中以69.11億拿下3宗地；11月29日，第四批供地共推出8宗地，濱江集團獨摘2宗。

根據今年2月10日濱江集團發布的拿地情況簡報，該公司2022年全年一共拿了41塊地，其中杭州38塊，權益拿地金額374億元，按照年初計劃，權益拿地金額占現金回款比例在60%以內。

除了南昌市政和濱江之外，剩余9宗分別由上海泓喆地產（華潤）、臺州偉星地產、浙江中騰置業、南通神輝置業、浙江中豪、廈門巖垚盛地產（建發）、浙江交控集團、杭州富陽山水置業、杭州臨安國瑞置業等拿下。

超預期熱度與房企積極性

杭州土拍市場的表現一直都比較出眾，2022年全年五批次成交金額2227億元，僅次于上海。

縱觀2022年，杭州土地出讓金額相比2021年減少了900多億元；而且五個批次的出地規模呈現逐步下滑趨勢，從第一批的60宗，下降至第五批的5宗。

隨著市場逐漸回溫，2023年杭州或將增加土地供應規模，為土拍帶來更多熱度。

把目光拉回到本輪集中供地，雖然供地規模比去年首批次大幅下降，但相比第四批、第五批的8宗、5宗，已經有所回升。

另外，杭州本輪供地呈現出時間緊湊的特點，公告時間距離上一批間隔僅21天，而2022年首批與上一批次供地的公告時間間隔足足有123天。

有媒體分析稱，這樣緊湊的時間安排，和各個城市集中供地頻次逐漸增加的趨勢相吻合，實質上是弱化“集中”的概念。

更緊湊的供地節奏與更大規模的供地總量下，杭州2023年土拍市場預期能夠保持整體樂觀。

本次出讓地塊中，有8宗溢價封頂進入一次性搖號階段，占出讓地塊總數的62%，較去年集中供地表現上升明顯，為2022年以來新高。平均溢價率達到了9.3%，僅次于去年五批次的10.9%；平均樓面價為19492元/平方米，為歷次集中供地第三高。

超預期的熱度與供地結構改善有關。

本批次低密地塊呈現增多的趨勢，容積率不超過1.8就有8宗，平均容積率僅1.72，為2022年以來最低一次，主要集中在富陽、臨安等普通外圍區域；而錢江新城二期、未來科技城、蕭山市北等熱門板塊地塊則是1.9-2.5之間的中等容積率。

另外，本輪集中供地“門檻較低”，眾房企紛紛參與其中，也是土拍熱度超預期的因素之一。

據了解，杭州2022年五批次集中供地共掛牌137宗，總起價1918.5億元，平均每宗地起拍價約14億元。2022年首批60宗地平均起拍價為13.3億元，2023年首批則為12.82億元。相對而言門檻有所降低，這也吸引了更多房企參與。

如上述吸引60家房企參與搖號的蕭山市北地塊，以及浦沿地塊、良渚新城杜文路東新甫路北地塊均有21家房企參與搖號。

此外，本次土拍還出現了多家新面孔，既有武漢地產、廈門國貿等國企，又有維科、中浙房地產等民企。房企更高的參拍積極性，也在一定程度折射出土拍市場熱度的回升。

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