90%會消失！樓市大戲 才剛開場

文/顧天杰

退市潮 大幕拉開

(資料圖片)

中國第一家退市A股房企出現了。

四川最大民營房企藍光發展連續20個交易日股價低于1元，觸發退市機制，被上交所要求在6月6日強制退市。

（來源：雪球）

藍光只是退市第一家，后面排隊的和掙扎的還有很多，包括陽光城、泰禾、中天、粵泰等等。

它們的共同點在于：

暴雷或者處于退市邊緣的房企，并非一無是處。

恰恰相反，它們中的大多數都有過自己的高光時刻。

比如成立于1996年的泰禾集團，是在2010年通過借殼成功上市的，成為當年唯一一家上市房企。

泰禾是閩系出身，早年間專注于高端豪宅，后來轉向追求激進擴張，自2012年開始不斷高溢價拿地。

這么做的好處很多。

泰禾啟動高周轉、高杠桿、高負債模式后，營收規模迅速暴漲，在短短五年內跨入千億規模房企行列。

（目前 泰禾搖搖欲墜 來源：雪球）

盲目追求龐大規模，是中國所有開發商心中揮之不去的執念。

跨越千億后，創始人黃其森定下一個更高的目標：

然而巔峰之后，往往就是一路下坡了，對于整個狂飆突進的中國樓市來說，這個時間節點大約就在2017到2018年。

大環境造就了一大批千億級房企，規模之后依舊是追求更大的規模。

很遺憾，泰禾沒能完成第二年的目標，緊接著在2019年出現了危機。

一直到2021年8月，黃其森才宣布放棄規模之爭，向小而美、小而精戰略轉型，努力探求規模和高端產品間的平衡。

其實沒人真的質疑過他與泰禾的真正實力。

作為高端豪宅的代表，泰禾最擅長的是在全國各地打造院子系列產品，這讓公司走出了一條差異化道路，從一眾剛需、改善房企中殺出重圍。

（來源：泰禾官網）

高舉高打、重金投入和頂尖設計，成就了泰禾院子系的超高口碑與堅實質量。

可惜的是黃其森一度在規模與品質之間，選擇了沖規模。

事實證明，有時候從巔峰跌落到谷底，也不過是一念之差。

諸葛數據研究中心不完全統計顯示，目前已經有超過10家房企觸發退市風險，還有近20家香港上市房企處于停牌狀態中。

穩住銷售，加快回款，深耕基本盤，已經成了行業共識。

中指院數據顯示，2023年一季度，滬深上市公司凈負債率均值為61.1%，同比上升0.6%，剔除預售款后資產負債率為79.6%，同比上升4.5%。

到現在還能借到錢的房企，基本都有國企或者央企背景，這樣銀行才愿意放款。

退市房企，說到底只是市場上的一小部分而已。

中銀證券數據顯示，有退市風險的12家房企占整個行業A股市值的2%，基本鎖定退市的房企占總市值的0.9%。

中指研究院的2023年1到5月銷售排行榜上，前十名分別為保利發展、萬科、中海地產、華潤置地、碧桂園、招商蛇口、綠城中國、龍湖集團、濱江集團和建發。

潮水退去之后，剩者終將為王。

放松限購 救不了樓市

除了開發商們出現退市潮，最近樓市還出現了一個新現象。

有媒體發文，建議調整一線城市限購政策。

很多人表示震驚，難道連北上廣深的限購，都能放開？

一切的源頭來自于中國經濟時報，6月6日發布的一篇文章。

它的標題是《一線城市房地產限購應適時優化調整》。

我們做閱讀理解的時候，一定要聯系上下文，否則很容易出現偏差。

實際上中國經濟時報做了一系列的報道，合計發布了多篇文章，包括：

（來源：中國經濟時報）

縱觀這幾篇文章，它并不主張全面開放一線城市限購，而是建議深化“一城一策”，持續優化一線城市的限購措施。

為什么要這么做？

一方面這樣能夠幫助一線城市的郊區、遠郊去庫存，同時又能穩定主城區、核心區的房屋價格，一舉多得。

最重要的還是老生常談的一點：

樓市的四限政策，必須回歸出發點。

讓有需求的群體以合適的價格買到房子，而不是單純的增加各種買房、賣房或者價格上的限制。

央行之前也發布了《中國金融穩定報告（2022）》，指出中國目前面臨的三重壓力：

就在大家激烈地討論，到底應不應該救樓市、要不要放開一線限購的時候，一位大佬站了出來。

他就是萬通集團創始人馮侖，曾經的“萬通六君子”之一。

（來源：網絡）

馮侖明確說了：

原因很簡單，住宅市場只是房地產的一小部分，它的青春期早就過去了，勢必要經歷當下量價齊跌的過程的。

他非常直白地指出：

尤其是未來，只有三類住宅企業能夠存活下來。

一是長期穩健經營的頭部房企。

二是區域性龍頭房企。

三是住宅領域細分市場的企業。比如專注于公寓、藍領住宅、養老社區等專門業態的開發商。

剩下的怎么辦？

很簡單，中國樓市最終90%的開發商都會被淘汰，也不需要被拯救。

這本來就是一種市場化的行為。

很多城市的開發商為了賣房，已經研究出了一成首付、零首付甚至負首付。

然而任何一個買家心里都很清楚，這些都是沒什么誠意的套路而已。

看似美好的負首付，既違規又違法，風險大部分會被購房者承擔，后續還有被銀行斷貸、被監管部門處罰的可能性。

甚至在最糟糕的情況下，會錢房兩空。

負首付遠不如送黃金。

建議這些賣不出去房子的房企，下次直接送房子。

這樣一來大家都很滿意。

只有開發商受傷的世界出現了。

畢竟它們遲早會消失的。

只有住在房子里的居民，會記住它們。

（免責聲明：本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）

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作者：顧天杰編輯：始末

圖片：來源于網絡，侵刪

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